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商品房交易后悔权行使的具体限定

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【商品房消费者】商品房交易后悔权行使的具体限定

商品房交易后悔权的建立有必须遵循两个基本条件:第一是时间界定,该后悔权行使的期限究竟定几天还是几个月,甚至是几年;第二是适用范围,期房是否适用后悔权制度。

1、商品房交易后悔权期限限定

实行冷静期制度,赋予消费者单方解除或撤销合同的权利,可让消费者在合同签订后的法定期限内,或7天或14天,进行冷静思考。6后悔权的期限不应太长,不会是几个月,更不可能是一年半载。冷静期只是处理消费者一时头脑过热、盲目跟风买房的问题,而不涉及商品房价格的涨落。正常交易秩序下,几天时间内商品房价格不会出现大起大落。所以不会因为消费者行使了后悔权,而影响房产商的买卖,除非房产商或房地产市场在定价上是极度不成熟的。

也有人认为房子购买决策时间一般都在1—2个月左右,用了两个月的时间决策,用7天去后悔,显然太不符合消费习惯。7事实上,购房决策是当事人根据自身的需要及经济能力等各方面的因素综合考虑是否买房,是单方的决策行为。而冷静期则是法律赋予购房者冷静思考所购房产是否是自己真正想买的类型的权利,而非让其再次思考是否要买房的问题。因此,冷静期长短跟决策期的长短没有关系。购房者在冷静期内主要考虑的问题是,该房产的周边环境、房产可投资空间等是否符合自己的要求,而这些因素除了听取房产商的介绍外,更多的是凭借消费者自身的分析和判断能力,从某种意义上来说也具有一定的风险(除房产商虚假、夸大宣传的情况)。7天或14天的时间足够消费者冷静下来作出自己的分析判断,同时该期限长度也能防止消费者滥用后悔权,也在一定程度上保护了房产商的权益。

2、商品房交易后悔权范围的限定

结合我国目前房产交易的相关制度以及消法的相关规定,商品房交易后悔权应界定在房产商开发的一手房产,将预售商品房和二手房排除在外。

按照目前的商品房预售惯例,购房过程中的两个环节最具实质意义,一是签订购房意向书,因为这时需要向销售者交纳数万元的定金;二是正式签订商品房买卖合同,这是交易的正式成立,而且签订合同后即要交纳全部房款。8而此时消费者是看不到自己已付清全款所购的住房,至少需要在一年甚至更长的时间后才能看清所购住房的真面目。而要判断开发商是否兑现了全部承诺条件(包括建筑面积、建筑质量、小区配套设施等),往往要等到整个小区全面建成后。因此,赋予购买预售商品房的消费者后悔权是毫无意义的,消费者与房产商信息严重不对称的状态势必影响后悔权的行使。冷静期不可能长达一年甚至几年,否则市场的不稳定将对房产商造成重大影响,同时一年或几年之后即使消费者可以行使后悔权,但房产商的资金能否支持到位也是一个不确定因素。

此外,商品房交易后悔权不适用于二手房买卖。“后悔权”作为立法意向只是针对于消法,而消法的适用范围仅限于普通消费者和经营者之间。普通二手房业主不是经营者,无强大的财力作为支撑,并且二手房是相对成熟的房产,业主与购房者之间也不会产生严重的信息不对称,故不适用后悔权。

改善消法对消费者权益保护的疲软状态,加大对消费者权益保护力度,使消费者权益保护法律制度与时俱进,既是迫切任务,也是必然趋势。商品房交易后悔权制度,可以更大程度地保护消费者者权益,并且对于整个房地产市场的稳定和发展也将起到一定的推动作用,促使房产开发商加强品牌建设,提高商品和服务质量。同时,我们也应该认识到单靠一部消法难以改变和扭转消费者的弱势地位。消法在赋予消费者相关权利后,这些权利的实现需要其他法律法规的配套支持。这就要求法律法规之间不仅要在内容上协调一致,而且还要在目标和宗旨上高度统一,否则消法的赋权可能成为纸上谈兵。



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