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宅基地买卖合同无效,怎么救济?

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[导读]:本文所有内容由专业作者“黄文学”负责编辑,主要解读 是农村居民用于建筑住房的土地。农村中有宅基地存在转让、继承、甚至非法买卖的现象,那么究竟哪些是合法的?哪些是法律明文禁止的呢?宅基地无效,怎么救济?本文讨论的宅基地买卖合同,仅限于因违反国家法律禁止...

是农村居民用于建筑住房的土地。农村中有宅基地存在转让、继承、甚至非法买卖的现象,那么究竟哪些是合法的?哪些是法律明文禁止的呢?宅基地无效,怎么救济?本文讨论的宅基地买卖合同,仅限于因违反国家法律禁止性规定而导致无效的的宅基地买卖合同。此种案件也是司法实践中最为常见又最难处理的一种案件。目前对于此类合同无效如何处理,各地法院做法各有不同,但考虑到此类案件一般是由于房地产升值,卖方可获得(或者将来可获得)较大的利益而且,各地法院几乎都是一边倒的尽量减少卖方所获利益并对买方予以一定照顾。对于这种案件,目前笔者所在的法院,是按如下思路进行处理的:首先,按照之规定,双方互负返还义务,由买方将土地及地上建筑(不论该房屋为谁建造)退还给卖方,由卖方将购房款及利息退还给买方;其次,如果该地上建筑(房屋)为买方所建造,则对该房屋价值进行评估,由卖方按照评估价向买方支付全部价款;再次,对于土地增值部分,按评估价值在双方之间进行均分,由卖方将土地升值的一部分(一般是一半)支付给买方。此种处理方式,存在以下几个问题:1、如果卖方提起诉讼,要求退还土地(多数卖方考虑到房屋为买方建造,不会对房屋提出主张),而买方不反诉的,那么根据合同无效,卖方的主张应该得到支持,此时会出现地回归出卖人占有,但房屋却仍由买受人占有,此时容易激发矛盾,而且案结事未了;2、卖方退还利息的原因是因无效合同而占有了买方价款,故应支付相应的利息,但同时买方也是基于无效合同占有了卖方的土地,那为何无须支付占用费呢,而在实际生活中,土地占用费是远高于利息的,如果支持占用费,则将使买方处于更加不利的状态;3、对于土地增值部分的分配,纯粹是考虑到土地升值,如果不对此部分进行分配,即便不要求买方支付占用费,卖方也能获得极大利益,而此类纠纷正是由于此种升值所带来的不诚信所产生,但此种做法完全没有法律依据,毕竟合同无效的效果是自始无效,回复到合同未履行时状态,那土地与买方有何关系呢,而且如果合同有效,买方得到土地升值部分也是属于履行利益的范围,并不属于合同无效所保护的信赖利益的范围。经过对以上问题考虑,结合实践情况,笔者冒昧的提出一种解决问题的方法:首先,按照合同无效,买卖双方互负返还义务,这点与上述做法相同。其次,分别计算双方因合同无效所造成的信赖利益损失。1、其中对于卖方,合同无效,其所受损失为不能使用土地的损失即涉案土地占用费损失(由评估机构进行评估),考虑到有些案例中宅基地上原先是有房屋,该房屋已被买方拆除,此时卖方损失还包括该房屋价值,对于此房屋价值由卖方负责提供房屋建成年限等资料,由评估机构参照周边房屋价值在合同签订时的价值进行评估;2、对于买方,合同无效,其不能占有房屋及土地,其损失包括两部分,一部分为其在宅基地上所建房屋价值损失和机会成本损失进行计算,后者即如果其不购买涉案房屋、土地,其本可以该笔金钱购买商品房,而今合同无效,其只能另行购买商品房,此间差别即为机会成本之丧失,具体计算为按其支付的价款(假设为10万)计算出其在合同签订时可以购买的商品房的面积(假设为50平方米),再按此面积计算出合同被确定无效时其购买同面积(50平方米)所需的价款(假设为50万),那么买方的机会成本损失就是40万。至于作为估价商品房的地点及价格,笔者建议按涉案房地所在区(县)房地产的平均价格计算。最后,将双方损失按照缔约过失中的过错程度进行分担,一般可考虑均分,但在出卖方明显恶意的情况下,可以考虑由出卖人承担60%的责任。对于此种责任分担,建议法院在酌情时不要超出6:4这个范围。此种处理方式主要是在不对涉案土地升值部分进行分配的情况下,按照买方机会成本损失,对买方进行一定补偿。尽量避免双方之间利益不均衡,以减少卖方不诚信行为的出现。但这种处理方式是笔者睡前一时所想,若不写出来只会产生今夜无人入眠的效果。此种思路未经司法实践检验,能否行得通还需考虑土地占用费及原有房屋价值能否评估的问题,仅作为一种探索吧,希望读者提出宝贵意见。小编为您整理,希望对您了解宅基地买卖合同无效,怎么救济有帮助。在处理宅基地转让时能够顺利维护自身权益。

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