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动迁房买卖纠纷案例分析

专业律师:陈娟精选
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[导读]:本文所有内容由专业作者“陈娟”负责编辑,主要解读 动迁房其实就是安置房,这是给拆迁户或承租户居住的房屋。动迁房买卖在实践中还是很常见,而且动迁房买卖的风险也是比较大的,很容易发生纠纷。所以,律师在下文就以一个案例为大家浅要的分析一下动迁房买卖纠纷,...

动迁房其实就是安置房,这是给拆迁户或承租户居住的房屋。动迁房买卖在实践中还是很常见,而且动迁房买卖的风险也是比较大的,很容易发生纠纷。所以,律师在下文就以一个案例为大家浅要的分析一下动迁房买卖纠纷,希望对大家有所帮助。动迁房买卖纠纷案例分析近些年昆山地区随着城市化进程的快速推进,农村房屋拆迁逐步增多,因为买卖动迁房所产生的纠纷也随之呈现上升趋势。动迁房买卖纠纷有些普遍情况,如何处理这类案件以及背后的法律依据是什么,笔者通过一个案例展开讨论。秦某于2008年5月8日与林某通过中介公司签订了一份,约定将位于昆山市千灯镇某小区的动迁房一套出售给林某,合同约定了面积、总价、过户时间以及违约责任等。合同签订后,林某按照合同付清了全部购房款,秦某也出具了收条。之后,林某对该房屋进行了装修并入住。2013年7月份,秦某办理了房产证,知悉情况后,林某要求秦某按照购买协议的约定无条件办理房屋过户手续,秦某则要求支付房价上涨的补偿,双方对此无法达成一致意见,纠纷由此产生。乍一看本案是非常普通的房屋买卖纠纷,也是目前昆山地区最为常见的要求履行拆迁房过户手续的案件,买方一般通过法院起诉要求强制履行过户手续,法院一般也是认为交易真实有效,并且符合继续履行的条件,判令卖方协助办理过户手续。不过在本案中,作为买方的代理人,笔者发现在动迁房安置协议中,安置人为秦某与其妻子王某,而房屋以及购房款收据中均无王某的签字。此类情况在动迁房买卖中也是屡见不鲜,由于动迁房一般都是在签订安置协议五年后才能够办理房产证,同一般已经办理房产证的房屋相比,买方很容易疏忽谁才是真正的房屋所有人,另外,就算知道是夫妻共有也经常发生由夫妻一方代替另一方签字的情况。那么从本案来看,房屋买卖合同没有共有人王某的签字,属于效力待定的合同,若是王某对该份合同不予以追认,本合同属于无效合同。既然双方已经发生了纠纷,那么王某肯定是希望通过不予认可来使合同无效,进而根据无效合同的法律后果房屋可以返还的应当返还,这明显对于购房者林某是不利的。那么本案是否可以通过善意取得制度来使林某取得房屋的所有权呢?答案明显是否定的,根据规定,不动产构成善意取得必须已经办理完成登记手续,而本案的诉讼起因恰恰是因为被告不肯办理手续,不符合善意取得的条件。那么本案的突破点在何处?笔者认为,应当依据解释第十七条第二款规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。” 该条款系中表见代理制度在婚姻法中的特殊规定,同合同法是普通法与特别法的关系。那么原告林某是否属于善意第三人成为了关键点。本案原告在购房时,被告表明其妻子已经同意卖房,并且购房合同中被告也保证该房屋产权清晰以及取得了共有人同意,中介方对此予以了证明。此外,在庭审中,法院也查明了秦某和王某共同居住于千灯某小区,与发生纠纷的房屋距离不远。笔者在庭审中提出,交房至今已经大约5年时间,如此长的时间内,王某也在当地,不可能不知道房屋已经出售的事实,同时,王某也从未提出过任何异议,由此推断,王某应当是知道且同意该房屋被出售的。后法院亦采纳笔者的观点,判令合同有效,应当继续履行,秦某和王某协助履行过户手续。结合本案,若王某居住于其他城市亦或者本身有精神类疾病等情况,导致其有很大的可能无法获知其所共有的房屋已被秦某出售,那么笔者认为和本案又有重大区别了。此种情况若是查明属实,笔者认为则以合同属于效力待定较为适合。此外,若是本案中秦某与王某并非夫妻,而是其他亲属关系,那么可否参照上诉案件处理?笔者认为,此类情形有相似性,但是在审核其是否知晓或者应当知道房屋被出售时需要更加谨慎,需要综合考虑居住地点、年龄、精神情况等。动迁房买卖纠纷的发生的根本原因是我国的不动产登记制度的问题,因为过户程序没有做完,是不能代表完全拥有房屋的所有权,签合同得到一方有可能发生其他问题,导致过户迟迟不能办理。所以,发生纠纷,小编建议去律师平台找专业律师服务,这是很有帮助的。

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